Potražnja nikad veća, a gubimo milijarde zbog urbanističkog nereda

Luksuzne nekretnine Pandemija kao ‘game changer’, Hrvatska na meti imućnih kupaca

Naša legislativa ne dopušta razvoj novih rezidencijalnih naselja, već izvan postojećih omogućuje samo turističke zone

Dolazak svjetskih brendova za posredovanja nekretninama kao što su Sotheby’s i Christie’s, a potom i pandemija, Hrvatsku su više no ikad stavili u fokus kupaca i investitora koji tu žele ulagati u luksuzne nekretnine, bilo s ciljem selidbe ili dobre zarade. Potražnja za luksuznim rezidencijalnim nekretninama je upravo u pandemiji strahovito porasla, otkrivaju nam vodeći hrvatski posrednici i konzultanti. Hrvatsku su konačno zamijetili kupci koji su se prije fokusirali na luksuzne destinacije Španjolske, Italije ili Francuske.

Nijemci, Poljaci, Austrijanci, Česi žele kod nas imati vikendicu ili čak nekretninu u koju bi preselili, a takvi stanovnici dramatično dižu lokalne ekonomije. Međutim, oni imaju visoke kriterije, žele sigurnu kupnju i kvalitetan proizvod, i imamo situaciju da nam je potražnja dramatično veća od ponude.

Iako je značajno bolja nego ranijih godina, ponudu trajno ograničava urbanistička politika i legislativa u Hrvatskoj, koja onemogućuje izgradnju izdvojenih rezidencijalnih naselja bez turističke namjene. Umjesto toga najčešće imamo divlji urbanizam uz upitnu infrastrukturu, upozoravaju naši sugovornici. ”Nakon što smo se godinama mučili da višu srednju klasu povučemo s Lago di Garda u Istru ili Dalmaciju, došao je Covid. On je bio ‘game changer’ za porast potražnje za luksuznim nekretninama u Hrvatskoj, što se poklopilo s dolaskom vodećih svjetskih brendova u posredovanju. Covid je kupcima iz ostalih zemalja EU onemogućio pristup tradicionalnim destinacijama, poput ljetovališta u Španjolskoj. Nisu imali kamo pa su se okrenuli lakše dostupnoj Hrvatskoj, te se ugodno iznenadili ljepotom krajolika, čistoćom, lokalnom kulturom. Tako smo dobili velik broj kupaca koji su jako zainteresirani i imaju novac, recimo, Nijemce koji su sve manje zadovoljniji životom u Njemačkoj i vide Hrvatsku

kao alternativu. No, ti kupci su naučili na određenu razinu u smislu urbanizma, infrastrukture i sadržaja, a to Hrvatska još ne nudi. Naša legislativa ne dopušta razvoj novih rezidencijalnih naselja, već izvan postojećih omogućuje razvoj samo turističkih zona prvenstveno namijenjenih komercijalnoj aktivnosti, a ne stanovanju”, kaže Ivan Kovačić, predsjednik Uprave i partner u Remington Realtyju, ekskluzivnoj podružnici međunarodne kuće Christie’s International Real Estate.

Logično je da se mijenja paradigma razvoja tržišta, ali i mehanizama koji će podržati razvoj u smjeru luksuza i visoko-kvalitetnih sadržaja

VEDRANA LIKAN Colliers

Hrvatska filijala Christie’sa s radom je krenula 2019., dok potražnja još nije bila tako snažna, no struka je već tad nanjušila da će 1800 kilometara obale u srcu Europe kadtad postati hit, a lani su otvorili Showroom u Opatiji. Pomogao im je mali virus, no odmaže im sustav.

Nužna profesionalizacija

“Današnje kupce zanima sigurna kupnja i pouzdan posrednik, a prisutnost vodećih posredničkih imena ne samo da im to jamči, već diže kredibilitet cijelom tržištu. Ponuda je kvalitetnija nego prije, kvaliteta objekata je na razini zapadnoeuropske, iako još ima puno mjesta za profesionalizaciju – za angažman struke, dizajnera, arhitekata. I po tom pitanju raste svijest investitora, situacija je pozitivna. No, najviše što developeri u Hrvatskoj trenutačno mogu izvesti izvan postojećih naselja su projekti turističke namjene koji se sastoje od hotelskog objekta i popratnih vila, ali čak i takvi su i dalje rijetkost, također zbog urbanističkih i prostornih ograničenja te nedostatka kvalitetne infrastrukture. Urbanizam se još planira na temelju postojećeg vlasništva na zemljištima, umjesto strateški. Osmišljavanje naselja i crtanje parcela, te gradnja infrastrukture kako bi se projekti mogli ponuditi developerima i investitorima, to je model koji uvažava javni interes i tako bi se trebale postaviti stvari”, ističe Kovačić. A situacija za promjene koje zagovara struka više je nego povoljna – kvadrati u Opatiji u godinu dana za ovakve nekretnine udvostručili su se, cijena ide i do 10.000 eura po m2. “Potencijal luksuznog rezidencijalnog tržišta u Hrvatskoj je ogroman, i samo tržište je u značajnom porastu, no sve ovisi o tome koliko će donositelji odluka to željeti prepoznati i urediti”, zaključuje Kovačić. I Marko Pažanin, direktor ureda i globalni partner agencije Croatia Sotheby’s International Realty, koja je na hrvatskom tržištu već 5 godina, potvrđuje rast interesa kupaca za luksuzne nekretnine. “Traže se najviše nekretnine prvi red do mora, gotove vile spremne za useljenje, a investitori traže zemljišta također uz more, to je trend. No, to je tržište u Hrvatskoj, u odnosu na neke druge zemlje u okruženju, još u povoju, imamo još puno neiskorištenog potencijala i nadam se da će se investitori u budućnosti više okrenuti tom segmentu. No, za takav razvoj, te za percepciju Hrvatske kao premium destinacije nedostaju nam luksuzni hotelski brendovi poput One&Only ili Four Seasonsa. Crna Gora je recimo otišla u tom smjeru, njima su brendovi podigli i cijene, pa se tako kvadrat u luksuznom segmentu u prosjeku prodaje za 8000 eura, što je veća prosječna cijena nego u Hrvatskoj”, kaže Pažanin. Uz osvještavanje zakonodavaca i javnog sektora, treba aktivno raditi i na privlačenju developera i investitora koji traže dobre prilike u nekretninskom i turističkom biznisu. Colliers Hrvatska je tako krajem 2021. lansirao novu poslovnu liniju “Luxury Residences and Resorts”, projekt s kojim su upravo na tržištu je LIOQA na Ugljanu, koji razvija slovački developer Sitno Holding, a investitor je fond sa sjedištem u Luxemburgu.

Brendiranje luksuzne ponude

“Prije početka marketing kampanje, ostvarili smo pred-prodaju i rezervacije za 50% vila, a trenutno smo u aktivnostima u devet zemalja Europe, i ulagači su mahom s područja središnje i istočne Europe. Naša poslovna linija namijenjena je profesionalnim investitorima i developerima koji promišljaju svoju turističku ponudu, ali i nekretninski proizvod. Naša usluga bazirana je na cjelokupnoj podršci, od pronalaska zemljišta preko pre-development i development savjetovanja, podrške pri ishođenju financiranja, menadžmenta projekta, te marketinga i prodaje”, pojašnjava Vedrana Likan, managing partner Colliersovog ureda za Hrvatsku, Sloveniju i BiH. I ona ističe nedostatnu i neadekvatnu ponudu u segmentu luksuza i visoko-kvalitetnih sadržaja za goste.

“Kako je dio turističke strategije privući brojčano manje, ali kapacitetom u potrošnji i duljini boravka više turista, tako je logično da se mijenja i paradigma razvoja tržišta, ali i mehanizama koji će podržati razvoj u smjeru luksuza i visoko-kvalitetnih sadržaja. Trendovi na investicijskom tržištu, preklopljeni sa nedostatnom ponudom visoko kvalitetnih smještajnih kapaciteta privukli su nove ulagače s iskustvom u formiranju brendirane luksuzne turističke ponude”, kaže Likan. ❖